기존 보금자리론에서 각종 제한을 풀어 23년에 한해서 특별히 한시적으로 운영되는 상품입니다.
1월 30일 출시되어 50일 만에 20조 원을 넘어섰다고 할 만큼 예상보다 큰 흥행성적을 내고 있습니다.
특히 이 중에서 기존의 주택 담보대출을 갈아타는 '대환 용도'로 신청한 사람이 약 60%나 되었다고 합니다.
대환대출이 되는 만큼 기존에 주택 담보대출을 받으셨던 분들도 주목해서 봐주시면 좋겠습니다.
보험 대출
목차
⊙ 1. 특례보금자리론 종류 및 신청방법⊙ 2. 대출 신청자의 자격 요건
⊙ 3. 대출의 자금 용도
⊙ 4. 대출 한도
⊙ 5. 대출 기간과 상환 방식
⊙ 6. 대출 금리
⊙ 7. 담보주택 대상
⊙ 8. 소득 산정
⊙ 9. 요약
1. 특례보금자리론 종류 및 신청방법
특례보금자리론은 한국주택금융공사 홈페이지(바로가기) 또는 모바일앱 스마트주택금융(바로가기)에서 확인 및 신청이 가능합니다.
▶특례 아낌 e
● 대출거래약정 및 근저당권설정등기를 전자적으로 처리하여 u-보금자리론보다 금리가 0.1% p 저렴한 보금자리론
▶특례 U
● 한국주택금융공사 홈페이지를 통해 신청하는 보금자리론
▶특례+
● 은행에 방문해서 직접 신청하는 보금자리론
※ 운영기간 : 2023년 1월 30일 월요일부터 1년간 한시적 운영
※ 운영기간 동안, 기존 보금자리론과 적격대출 일시 중단
▶심사 시, 제출 서류 (공사 관할지사 및 디지털금융부)
○ 배우자 신분증 및 배우자용 정보제공동의서 (배우자 온라인 정보제공 동의 시 생략)
○ 주민등록 등본 (행정정보공동이용 사전동의 시 제출 생략)
○ 가족관계증명원 (미혼이거나 배우자가 별도 세대인 경우)
○ 소득증빙 및 재직확인 서류 (소득증빙방법 참고)
○ 부동산 매매계약서 또는 분양계약서 사본 (소유권 이전등기일로부터 3개월 이내)
○ 임대차 계약서 사본 (임대차가 있는 경우)
▶대출 시, 제출서류 (금융기관 영업점)
○ 주민등록등본, 인감증명서(대출용), 신분증 등
○ 부동산 등기권리증
2. 대출 신청자의 자격요건
▶국적 : 대한민국 국적을 가진 성인
○민법상 성인
○주민등록을 한 재외국민과 국내거소 신고를 한 외국국적 동포 포함
▶주택보유 : 무주택자 또는 1 주택자
○무주택자 : 대출신청자 및 배우자 모두 무주택
○1 주택자 : 신규주택 구입용도에 한해 일시적 2 주택 허용
○대출 실행 이후, 1년마다 추가주택 취득여부 검증
(추가주택 확인되면 검증일로부터 6개월 이내에 추가주택 처분)
(미처분 시, 대출 전액상환 & 보금자리론 3년간 이용제한)
▶소득제한 : 소득 제한 없음
○단, 소득이 낮으면 금리 우대 혜택이 있음
▶신용정보 : NICE 신용평가정보 CB점수 271점 이상
아래내용에 해당되면 대출불가
○연체, 대위변제, 대지급, 부도, 관련인 정보
○금융질서문란정보, 공공정보
○신용회복지원 신청 및 등록정보
3. 대출의 자금 용도
▶구입용도 : 주택을 신규로 구입하기 위해 대출을 빌리는 경우
○담보 주택에 대한 소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내에 대출 신청
○최근 3년 이내에 2개 이상의 주택에 구입용도 보금자리론을 이용한 경우 구입용도로 신청불가 (혼인신고 전에 이용한 것은 산정 제외)
▶ 보전용도 : 임차보증금을 반환하기 위해 대출을 빌리는 경우
○담보 주택에 대한 소유권 이전 등기일로부터 3개월 ~ 30년 이내에 대출 신청
○대출 한도는 임차보증금 잔액 이내
▶ 상환 용도 : 기존 주택담보대출을 상환하기 위해 대출을 빌리는 경우
○대출 한도는 기존 주택담보대출 잔액 이내
4. 대출 한도 (LTV, DTI, DSR)
▶대출 최대 5억 원
○ 담보주택평가액, LTV, DTI에 따라 빌릴 수 있는 금액이 결정됨
▶LTV : 주택시세 대비 몇% 까지 담보대출을 받을 수 있는지 나타내는 지표
○6억 원의 주택을 구매할 때 LVT 70%인 경우
- 6×0.7=4.2 최대 4억 2천만 원까지 대출 가능
○아파트 70%, 기타 주택 65%(생애최초 주택구입자 80%)
-조정지역 10% p 차감 : 아파트 60%, 기타 주택 55%
-예시 1 : 주택가격 5억 원, 조정지역에 위치한 아파트
→조정지역이므로 LTV 60%→ 5×0.6=3.0→최대 3억 원 대출 가능
-예시 2 : 주택가격 6억 원, 조정지역에 위치한 아파트, 생애최초 주택구입자
→생애최초이므로 LTV 80% → 6×0.8=4.8
→최대 4억 8천만 원 대출 가능
※ LTV=대출금액+선순위채권+임대보증금 및 최우선변제 소액임차보증금 / 담보주택평가액 × 100
▶DTI : 연소득 대비 주택담보대출 원리금과 기타 대출 이자를 얼마만큼 상환하는지 나타내는 지표
○연소득 4천만 원인데 DTI 50%인 경우
-4000×0.5=2000 → 연간 최대 원리금 상환액 2천만 원
○비조정 지역 60%, 조정지역 50% (실수요자 60%)
-실수요자 요건 : 연소득 9천만 원 이하, 주택가격 8억 원 이하, 무주택자
-예시 : 연소득 6천만 원, 원리금균등분할 30년, 4.25% 금리, 5억 원 대출
→보금자리론 연간 원리금 상환액 : 약 2,952만 원
→ 2952 / 6000 × 100=49.2%
→ 50% 이하이므로 대출 가능
※ DTI= 주택담보대출 연간 원리금상환액+기타 대출 연간 이자상환액 / 연소득 × 100
▶DSR : 연소득 대비 전체 대출 원리금을 얼마만큼 상환하는지 나타내는 지표
○DTI : 주택담보대출 원금, 이자 + 기타 대출 이자
○DSR : 주택담보대출 원금, 이자 + 기타 대출 원금, 이자
5. 대출 기간과 상환 방식
▶대출기간 : 만기 10년, 15년, 20년, 30년, 40년, 50년
○대출만기 40년 : 만 39세 이하 또는 신혼가구
○대출만기 50년 : 만 34세 이하 또는 신혼가구
○신혼가구 : 신청일 기준, 혼인신고일이 신청일로부터 7년 이내
▶상환 방식
○원리금 균등 분할상환 : 원리금을 매달 똑같은 금액으로 갚는 방식
-원리금=원금+이자
○원금 균등 분할 상환 : 대출 원금만 매달 같은 금액으로 갚는 방식
-체감식 분할상환이라고도 하며, 매달 이자상환액이 감소
○체증식 분할상환 : 초기 상환액이 적고, 매달 상환액이 증가하는 방식
-대출 만기 50년에 적용 불가, 만 40세 미만(39세 이하) 신청 가능
※ 거치기간 없음 (이자만 납부하는 기간)
※ 중도 상환 수수료 없음
※ 대출 실행 후, 상환방식 변경 불가
대출 상환
6. 대출 금리
보험 담보 대출
7. 담보 주택 대상
▶주택유형 : 아파트(주상복합아파트 포함), 연립주택, 다세대주택, 단독주택만 가능
○주거용 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등 대출 불가
○주택 면적 제한 없음
-신혼, 한부모, 장애인, 다문화 가구 등 일부 우대 금리 요건에는 있음
▶주택 가격 : 대출승인일 기준, 담보주택평가액 9억 원 이하의 주택
○구입 용도의 경우, 매매가액, 시세정보, 감정평가액 모두 9억 원 이하여야 함
○어느 하나라도 9억 원을 초과하면 대출불가
○예시 : 시세 10억 원의 아파트의 경우, 8억 원의 급매로 나와도 대출 불가
※ 담보주택평가액 적용방법
-대출승인일 기준, 가격정보, 공시가격, 분양가액, 감정평가액 순서로 적용
▶가격정보
○KB시세(KB국민은행 시세정보)의 일반평균가 우선 적용
○구입용도인 경우, 가격정보 = 매매가액, 시세정보 중 낮은 금액
-KB시세 없으면, 한국부동산원 시세정보 적용
-예시 : 구입용도, 매매가액 4억 원, KB시세 5억 원 → 가격정보 4억 원
▶공시가격
○국토교통부장관이 평가, 공시한 가격으로 적용
-'부동산공시가격 바로가기'에서 조회 가능
-공시가격이 낮아서 대출 한도가 부족하면 감정평가 실시 가능
▶분양가액
○조건을 만족하는 신규입주 아파트에 대한 잔금대출 취급 시 적용
① 분양계약서 또는 입주자모집공고만 상, 300세대 이상의 아파트
② 대출신청일, 승인일 또는 실행일이 (임시) 사용승인일 이후 6개월 이내
-재건축/재개발/주택조합인 경우, 권리가액과 추가분담금을 포함하여 산정
-할인 분양 등으로 분양가액과 계약금액이 다르면, 낮은 금액으로 적용
-발코니 확장비등의 별도 금액은 기본적으로 분양가액에 포함되지 않음
(단, 주택공급계약서상 총 분양대금에 포함되어 있다면 분양가액에 포함 인정)
▶감정평가액
○감정평가업자의 감정평가액으로 적용
-가격정보 또는 분양가액을 적용할 수 있음에도 불고하고, 채무자가 감정평가 수수료를 부담하면 감정평가액 우선 적용 가능
- 가격정보 또는 분양가액이 9억 원을 초과하면 감정평가 신청 불가
대출 가능
8. 소득 산정
기본적으로 특례보금자리론은 소득제한이 없음
-일부 우대금리를 받기 위해서 소득 증빙이 필요함
▶증빙소득
○객관적인 자료로 입증되는 모든 소득을 합산한 종합 소득
-근로소득, 사업소득, 연금소득 등
○채무자 및 배우자의 2개년 증빙소득을 확인
-2개년 소득 차이가 20% 이하인 경우 → 최근연도 소득으로 산정
-2개년 소득 차이가 20% 초과한 경우 → 2개년 소득의 평균으로 산정
○상시소득인 경우에는 최근연도 소득으로 산정
①근로소득인 경우(휴직자/복직자)에는 상시소득으로 간주하되, 근로계약기간이 1년 미만으로 확인되는 경우는 제외
②사업소득자 등은 채무자가 상시소득임을 입증하는 서류를 통해, 발생시점부터 1년 이상 지속됨이 증빙되면 상시소득임을 포괄적으로 인정
③사업소득자 외에도 보험설계사, 시간강사, 기타 사업자 등도 위의 사유가 입증되면 상시 소득으로 인정 가능
○소득 발생이 2년 미만인 경우 연환산
-1년 초과 2년 미만인 경우 → 1년 미만의 소득을 연환산하여 비교
-1년 이하인 경우 → 연환산 후, 10% 차감하여 소득 산정
○휴직자는 휴직 전 2개년 증빙소득 확인 후, 휴직 전 최근연도 소득으로 산정
-3년 내 연속하여 1개월 이상 소득발생이 없으면 연소득이 없는 것으로 간주
▶인정 소득
○국민연금이나 건강보험료를 통해 추정한 소득
-증빙소득으로 소득 증명이 어려운 경우에 적용
-추정방법 : 최근 3개월 평균 납부보험료 / 보험료율 × 12월 × 95%
대출 신청
9. 특례보금자리론 설명 요약
대출 신청
